贵阳白云区恒兴广场销售媒介策划方案

 

第一部分　贵阳本土及白云房地产现状

２００３年的贵阳楼市，竞争激烈，诸侯割据，硝烟弥漫。
    在中心区板块平稳运行的同时，各板块纷纷借助自身的区位优势和发展机遇在住宅的品质和营销推广上大做文章。放眼各板块，在争夺购房者这场市场竞争的风口浪尖上，无时无刻不在酝酿演绎着一幕幕看不见硝烟的战争。借助“区位、环境”这两张王牌，28家房开商聚集在乌当这块起步较晚的土地上，纷纷圈地抢盘，以生态健康为主题引诱消费者，使市场渐入佳境，销售全线飘红。大三桥、白云等板块则充分实施区域建设战略，充分利用金阳新区建设给板块带来的发展契机，房地产开发弓张弦满、蓄势待发，开发建设持续升温。大营坡、油榨街、沙冲路等城区板块则在理念开发、规划设计、社区配套、环境景观、户型设计等方面处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势、从而使板块整体品质不断提升，价格明显上涨。小河板块则以其优良的性价比优势，及适合市场需求的中小户型吸引买家。花溪板块依托其旅游优势，充分张扬自然生态环境的魅力，使其价格坚挺且持续上升。
    
★花溪板块：中心区房价一路飙升
    ２００３年花溪楼市呈现出两大特点，一是预售面积略有增长，二是房屋价格大幅扬升。据花溪区房屋产权监理所提供的数据显示，２００３年１——１１月份花溪区共成交商品房７６５套，比去年同期下降１０．５％。预售备案登记总面积达５３８１１．５１平方米，预售总金额为１２０５３．６５万元，同比增长７．１％、６３％。２００３年花溪区共有祥盛花园、博士花园、松涛苑、梦溪笔谈等１１个项目取得了商品房预售许可证，预售总面积达１２２６７０平方米，比去年同期增长６６％。房屋预售均价大幅度扬升，同比上升了５２％。尤其是中心区楼盘价格最高竟达到２８００元／平方米。
    ２００２年花溪大部分楼盘起价在１４５０——２３５０元／平方米之间，２００３年则涨至１８３６——２５４０元／平方米。麒龙溪园的起价从２１３０元／平方米涨至２５４０元／平方米，博士花园起价也从１６８０元／平方米涨至１８３６元／平方米，除了这些往年就已经开始销售的楼盘价格全线升高之外，一些新开发的项目也将楼盘价格定在了１８００元／平方米以上，像松涛园的起价定为１８３６元／平方米，目前梦溪笔谈其多层楼盘的起价也初步定在２０００元／平方米左右。众多专业人士分析认为，由于今后在花溪中心区范围内不准再建新房，从而使得中心区楼盘价格一路飙升。
★小河板块：依然保持上升态势
    据小河区房管所提供的数据显示，２００３年小河区共销售２８００套房屋，销售面积为３９．７万平方米，交易金额达５４３８８．４４万元，与去年同期相比呈上升趋势。而其中住宅２６８８宗，面积３９．２万平方米，商业用房１１２宗，面积为５０２０平方米。住宅交易金额共５２７７１．２４万元，商业用房交易金额为１６１７．２万元。今年小河住宅均价达到１５６１元／平方米，商业用房均价则为５３７９元／平方米，同比增长８％、７％。总的来说，２００３年的小河板块不论是成交量还是销售价格均比去年明显上升，市场总体呈现出良好的发展态势。
    性价比优良的楼盘受青睐
　　目前小河区共有２４家房开企业，６８个开发项目。不少楼盘颇受关注，如兴隆城市花园二期彩云谷、中兴世家、香江花园三期、华阳花园、重庆卓越经商地带等一直都保持较好的销售势头。究其销售顺畅的原因，一是开发商重视品牌形象推广；二是产品的品质优良；三是价位适中，使得小河楼市总体呈现出一种良好态势。
    中小户型仍唱主角
    ２００３年的小河楼市小户型仍唱主角。今年推出的几个新楼盘，依然将消费群体定位为普通工薪阶层，因而在户型设计上仍以中小户型为主。从香江花园三期、中兴世家、重庆卓越经商地带、阳光嘉园等楼盘的销售情况来看，面积在６０——１２０平方米的三室一厅的住房依然是市民购房首选。由于小户型住房总价较低，购买一套面积为８０平方米的住房，总价也就十多万元，再加上这种户型设计比较合理好用，因而大受消费者欢迎。
    越来越多的市民选择在小河购房
    从小河房管所提供的数据可以看出，今年小河楼市的整体发展趋势良好。价格稳中有升，销售也较为火爆。小河区房管所所长俞兵认为主要有以下几方面的因素：首先，交通便利。有多路公交车直达市中心区。其次，近两年来政府加大了对小河基础设施的投入以及环境的改善，对提升小河楼盘品质起到了巨大的作用。再次，开发商对市场目标的准确定位在一定程度上也推动了小河楼市的发展。另外，为了能吸引更多消费者的关注，小河不少楼盘注重环境设施。优美的绿化环境、完善的配套设施、较低的房价以及便利的交通等多方因素使得越来越多的市民愿意在小河购房。
★大营坡板块：品质不断提升 竞争力逐渐增强
    近年来，大营坡板块发展迅速，成为城郊板块的典型代表。２００３年，该板块上的中天花园玉兰园、欣歆园、曦阳山庄、世纪园、丽景阳天、小石城、银通山庄二期、大正君竹苑等１０多个楼盘争相斗艳，成为筑城楼市的热力板块。
    销售看好
    ２００３年大营坡板块绝大多数楼盘的销售情况都比较理想，欣歆园的１０００多套初装修房屋，在今年上半年就基本结束销售；中天花园１６万平方米的玉兰园，在今年４月份开盘，共有多层住宅１２０套，目前销售６９％，小高层销售的有３５８套，目前销售率达７２％；曦阳山庄推出的多层电梯房开盘销售火爆，很快销售过半，开发商曾一度封盘；世纪园的１０００多套经济适用房目前仅剩７０来套……细数一下，该板块上绝大多数楼盘都比较引人关注。
    价格稳中略升
    同市区其他板块相比，大营坡板块的房价处于中等位置，比两城区略低，与沙冲路板块相比又要高一些。由于大营坡板块楼盘的规模较大，加上周边的交通、生活设施、配套设施已经比较成熟，房价在前两年逐渐上扬后，今年相对稳定，只有少部分略有上扬。曦阳山庄的多层电梯房每平方米的开盘价在１５８０元，封盘后，目前起价上涨了１００元。中天花园玉兰园多层房每平方米起价２１８８元，小高层起价每平方米２５５０元。经济适用房中世纪园每平方米起价为１３５０元，而２００３年推出的丽景阳天每平方米达到１５１０元；小石城的均价在１８５０元左右，银通山庄二期起价每平方米１８５０元。
　　继续领军城郊板块
    由于该板块楼盘规模普遍较大，开发商有足够的空间在环境上进行充分发挥，加上大多数楼盘定位为多层，从而使该板块楼盘的综合性价比较高，竞争力强。如果说大营坡板块前几年的开发为这里聚集了人气，奠定了进一步发展的基础，那么，各具特色、各有千秋的大盘、新盘使得整个板块的楼盘品质得以继续提升，为该板块的持续发展创造了有利的条件和机会。该板块的中天花园新近荣获中国房地产界最高级别的奖项“中国名盘”称号，给这个板块增色不少；曦阳山庄以多层楼房引入高层楼盘的元素——电梯，赢得购房者的青睐；贵阳市经济适用房中影响力较大的世纪园小区，配套设施齐备，不亚于商品房。小石城、银通山庄等均各具特色。开发商们在精心打造自己楼盘的同时，也成功地完成了对板块的塑造。由于大营坡板块楼盘的整体品质较高，深受老百姓青睐，使之当之无愧地继续领军城郊板块。
★乌当板块：市场渐入佳境销售全线飘红
    今年，乌当楼市可以说是全线飘红，有关专家介绍，乌当的房地产发展跨入了高峰时期。据统计，２００３年，乌当区批准预售面积２５万平方米，同比增加２１０％，商品房住宅预、销售２０６６套，同比增长５５％，预销售建筑面积１８万平方米，同比增长５７％。与商品房有关的统计数据几乎全部呈增长趋势。回眸２００３年的乌当楼市，呈现如下特征：
    区位、环境两张“王牌”
    与小河、花溪、白云几个区相比，乌当楼市的起步较晚。乌当房地产的发展与乌当的道路建设密切相关。贵开路的改造，使乌当到达城区便捷的同时，也给乌当房地产注入了生机和活力，开发商们开始关注乌当的开发建设。新天大道拓宽、乌当通往金阳新区的道路完工，一系列的路网建设使乌当的区位优势更加凸现出来，尤其是在城区土地越来越紧张的情况下，离市中心区近且处于环城林带之间、自然生态环境得天独厚的乌当，吸引了众多本地和外地的开发商抢滩。
    楼盘品质提升
    乌当楼市起步较晚，但楼盘品质提升较快，一些近两年入驻乌当的开发商介绍，他们在乌当进行开发建设时，吸收了许多外地和本省优秀开发商成熟的开发经验，从而在乌当的开发中少走许多弯路，使乌当楼盘的品质起点普遍较高。目前在售的楼盘如水锦花都、温泉花园、新天太阳城等品质都不错，足可与两城区及小河等地的楼盘媲美。
    房价上升全线旺销
    目前乌当聚集了２８家开发商在此开发，在售项目近２０个，好几个项目建筑面积在７万平方米左右，水锦花都总建筑面积近１２万平方米。与小河、花溪相比，乌当的房价要略低，温泉花园每平方米起价１３５０元，水锦花都起价每平方米１２８０元，新星园每平方米起价１２００元，银泰花园每平方米１０８０元，据统计，２００３年乌当住宅的均价为每平方米１２８０元，同比增长４．３％。尽管乌当房价近几年不断上扬，可销售还相当不错，据乌当区建设局统计，乌当所有在售项目进行预（销）售备案登记的数量几乎都在８０％左右，由此可见，乌当楼市可以说是全线旺销。
    外地买家过半
    相对市区内的楼盘，乌当楼盘品质不错，大多为多层楼盘，有小部分为小高层，高层楼盘基本上空白。近年来，随着乌当楼盘性价比的不断提高，加之房价相对较低，环境适宜，离市中心又近，因而，受到工薪购房者及外地买家的青睐。据了解，在乌当购房的买家中，有５０％以上的为“外地人”，成为乌当购房的主力军。很多其他市、县的购房者受乌当较低房价的吸引，到乌当置业方便子女读书、就业。而一些两城区年纪大的购房者到乌当买房，主要是冲着乌当的生态环境和便利的交通，而年轻人选择在乌当购房，则是用在城区只能买一套房子的钱在乌当买到一套房子后，又买一辆小车，同时圆了住房和轿车两个梦。
    纵观２００３年乌当楼市，从开发量的增加，销售量的上升，到价格的逐步上扬，都充分说明乌当楼市正逐渐步入成熟，为乌当楼市今后的发展奠定了良好的基础。

★油榨街板块：百花齐放 各具特色
    同其它几个板块相比，油榨街板块的板块特色似乎没有那么显著，而就是这各式各样的多层、小高层、高层、别墅，使得油榨街板块成为一个“百花齐放”的板块。２００３年，在贵阳楼市持续发展的大环境下，该板块也没有出现大的起伏，显得较为平稳持续。
    中高端产品为主 价格虽偏高，但平稳
    该板块的楼盘中，规模较大的有中天世纪新城，其次是在水一方、经典时代、锦绣家园等，中天世纪新城推出的ＴＯＷＨＯＵＳＥ每平方米起价为４１８０元，经典时代二期为小高层住宅，每平方米起价为２６８０元，锦绣家园二期多层住宅，每平方米起价为２３８０元，骐宝苑多层住宅，每平方米起价为２０８０元，盛世华庭为高层楼盘，每平方米起价为２３８０元。因该板块多为中、高档楼盘，价格普遍比其它板块要高。２００３年，油榨板块整体呈现出平稳的态势，价格基本没有出现多少起伏，每平方米１００元左右的差距，多体现在一个楼盘期房和现房不同销售时期的价差。
    老盘推新房新盘出新招
    油榨板块在２００３年新盘不多，影响最大的要数中天世纪新城的联体别墅，一推出就卖得红红火火，目前建设接近尾声，近期就要交房，目前世纪新城正积极着手进行下一步多层、小高层楼房的宣传和推广。该板块较引人注目的新盘还有宣传攻势较大的高层楼盘盛世华庭，该楼盘２３８０元的低起价，加上每层都有１００平方米左右的庭院设计，成为其最大的卖点，在房交会期间也火了一把。而几个有代表性的楼盘陆续推出二期，虽然楼盘不是新名称，卖的却都是“新鲜出炉”的房屋。在水一方花园近日竣工，开展了一系列的促销举措；经典时代一期成功销售后，二期小高层销售近日展开；锦绣家园精心打造的二期——锦绣家园精英城已于１１月２５日隆重开盘。开盘当天就创下了销售７０多套房的佳绩。
    各具特色的房屋满足各种需求
    在油榨板块，任何一种类型和户型的房屋在这里几乎都能买到，不同的楼盘针对不同的消费群体，加上该板块配套设施齐全，交通便利，楼盘大都拥有较好的内部环境，且不说中天世纪新城，像锦绣家园、经典时代都有几万平方米的中庭园林景观让住户享有，加上近在咫尺的森林公园，使其环境优势明显，也使得该板块楼盘具有一定的升值潜力。
★“大三桥”板块：弓张弦满 蓄势待发
    随着云岩区“繁华区西进”战略的实施，２００３年，三桥板块的开发建设全面启动，尤其房地产开发更是弓张弦满，蓄势待发。
    今年全面启动的三桥片区整体开发项目，总规划面积１７．６平方公里，总建筑面积８７６万平方米。随着西出口道路工程的完工通车，随着配套基础设施不断完善，作为连接着金阳新区与城市中心区的黄金通道，三桥板块特殊的地理位置日益显现出广阔的市场前景和升值潜力，从而吸引了众多房开企业云集。据不完全统计，目前已有２４家房开企业进入三桥片区开发，已定点的开发用地面积为１１４公顷，开发建筑面积１６５万平方米。
    针对三桥新区建设的特殊性，进驻该板块的２４家房开企业都本着高起点规划，高标准设计的理念，力求打造出高品质的楼盘，为消费者营造高质量的健康生活空间。为此，许多房开企业纷纷降低项目的容积率，三力房开公司把“贝地·卢加诺”的容积率在原来１．５的基础上，下调至１．２３。在户型和面积上，三桥片区楼盘的开发商从消费者的需求出发，遵循以人为本的理念，精心设计，目前在售和在建的楼盘中，面积９０平方米左右的三室一厅、二室一厅的户型成为主打户型。
    据了解，目前，三桥板块楼盘的价格相对于城区中心地段以及近郊楼盘而言价格比较适中，这在消费者的购房心理上有较大的吸引力，加之交通、环境，以及特殊的地理位置，使三桥板块具有其它地段所不具有的的优势。在三桥的楼盘中，商品房起价从每平方米１３００元到２６００元不等，这样的价格与贵阳其他地方的楼盘价格相对较低，加上楼盘的品质较高，自然环境优越等等因素，都使三桥板块极具升值潜力。
    采访中，记者了解到，现在已定点的２０家房开企业正在加快开发建设力度，三力、众友房开公司已开始拆迁工作，集成、宏泰、天纬、商房、三升、创基等房开企业正在进行报建手续。预计到明年，可开工２０万平方米。到明年五月中下旬，大三桥片区将会迎来一个商品房销售的高峰，届时，目前在建的商品房建设项目将会陆续开盘销售，人气已将走旺，价格也将会随之上扬。
★沙冲板块：经济实惠 倍受青睐   
    沙冲路板块上大多数楼盘为经济适用房，其间的大理小区、玉田小区由一些大大小小经济适用房楼盘组合而成，使沙冲板块成为名副其实的经济适用房板块。作为享受一些优惠政策为解决中低收入家庭住房困难的经济适用房，价位普遍较低，受板块大环境的影响，该板块内商品房的价位也与经济适用房价位较接近。２００３年，该板块楼盘的价位在每平方米１３５０元——２０００元之间，与去年相比有所提升。
    经适房供不应求
    沙冲路板块的楼盘基本上是清一色的多层楼房，户型多为４５——１００平方米之间的中小户型，由于单价较低，加上面积不大，房屋的总价不高，广大工薪购房族都能承受，因此，该板块总体的销售一直很好。今年上半年经济适用房没有多少新房推出，玉兰小区Ｅ、Ｆ幢、麟龙快乐家园等都在下半年开盘，房源较少有些供不应求。１０月份，玉田小区推出１００多套房屋，房屋起价为１５２０元，目前已基本售完；麟龙房开公司推出的麒龙快乐家园在国庆节推出，每平方米起价为１３９０元，看房班车跑个不停，房交会期间每天销售１０余套房；银盘鑫苑起价为每平方米１３８０元，目前销售已经达７０％。早一些推出的润丰家园每平方米起价１４５０元、众拓馨苑起价每平方米１９８０元，销售情况都较好。
    价格涨幅显著
    沙冲板块的房价与城中心区、大营坡、油榨街板块相比要低一些，最主要的原因是楼盘多为经济适用房。２００３年沙冲板块最显著的特征就是其房价的涨幅是几个板块中最为明显的一个，新推出的楼盘比２００２年的楼盘每平方米大约高１００元左右。
    经济适用房的房价由物价部门审核，利润控制在３％，房价上涨又是为何呢？据一些开发商介绍，品质提升是最主要的一个原因，以前的经济适用房环境不太好，绿化、配套设施等考虑得较少，随着老百姓生活水平和生活质量的提高，对经济适用房的要求也相应提高，为适应市场的需求，开发商在绿化率、环境塑造、户型设计、生活配套、康体设施等都加大了投入，使成本增高，最终导致价格上涨。
★白云板块：开发建设继续升温
    白云区“环境立区”战略的进一步实施，以及金阳新区建设的辐射，使２００３年白云楼市继续升温。
    据了解，白云区自１９９９年开始进行旧城改造以来，房开建设力度不断加大，从１９９９年－２００３年共计开发了７３万平方米的商品房，总投资近６亿元。今年白云区已完成项目投资２亿元。白云区的房地产开发由过去的自行开发，见缝插针，到现在连片开发，无论是项目规划、建筑质量、环境绿化等都有了较大提高，建设开发步入了健康有序的发展轨道。越来越多的开发商把目光投向白云区，麒龙房开、青岛天林集团、津泉房开、遵义东方房开等一大批颇具实力的省内外房开企业入驻白云区，给白云区的城市建设开发注入了新鲜的活力。
    经过近几年的开发建设，白云区的房地产开发从过去的零星建设发展为规模开发，房屋单价也节节上升。１９９９年以前，白云区的房价每平方米约在６００——７００元左右，到２００３年，白云区商品房的价格为每平方米１０００元左右。房开企业自身也比过去更加规范，经营思想以及理念都有新的突破，无论是建设质量，还是容积率、户型设计、环境绿化、小区设施配套等都有较大幅度的提高。
    目前，白云区共有阳光花园、长安商业街、东方广场等１８个在建项目，从今年的销售情况看，有１３个项目的商品房已开盘销售，整个销售量占预售总量的８０％左右。与去年相比，商品房价格都有不同程度的上扬，其中，南湖花园均价为每平方米１２８０元，阳关花园均价为每平方米１０００元，涨幅在３００－４００元左右，其他如澳马、欧亚、朝晖、七彩湖等项目情况也与此类似。
    据有关人士分析，金阳新区行政中心的投入使用，以及金阳新区建设力度的加大，道路交通等基础设施的进一步完善，将进一步拉动白云楼市。同时，随着白云区旧城改造力度的不断加大，七彩湖花园、泰和花园、阳光花园、恒兴广场、云康新城等项目的续建工程，将使白云区楼盘的整体水平得到大幅度提升。

★★白云区近期房产动态

据白云区房地产交易中心的统计数据显示，今年一季度，白云区商品房共预售７０３９２平方米，其中，住宅成交面积为６２８２７平方米，商业房成交面积为７５６５平方米。普通商品住宅每平方米均价为１２００元，商业房每平方米均价已上升到７０００元以上。去年下半年以来各在售楼盘房价都在上涨，阳光花园去年１１月开盘时每平方米起价为９９８元，现在每平方米的均价为１３８０元。从目前在售楼盘的价位看，起价每平方米基本都在１０００元以上，如金峰大厦的小高层电梯房起价每平方米１３８０元；虹祥蓝天白云每平方米均价１１００元左右；天林花园住宅楼每平方米的起价为１２８０元；澳马房开长安步行街的住宅楼市场均价每平方米为１０６０元。 白云房价一改过去低价位的格局，纷纷攀升到千元／平方米以上。

研究其原因，一是金阳新区建设的辐射和带动。

 按照市委、市政府建设“大贵阳”的战略部署，金阳新区将建设成为具有完整的生态环境与高效的城市服务的新理念、新形态的现代化城市，成为集行政办公、文化科研、高新科技产业和居民住宅于一体的城市新区。 ２００３年，金阳新区利好不断，“三纵六横”主干道全面建成，小关特大桥建成通车，碧海花园十五个组团全面开工，市级行政中心大楼、市民广场建成使用…… 

２００４年，金阳新区更是好消息频频，四大班子３２个党政部门正式在金阳办公，贵阳一中新校秋季将开始招生，碧海花园十几个组团施工现场会战正酣，金阳商贸城主体工程年底完工，碧海花园二期项目“森活林城”即将推出…… 

由于白云区与金阳新区相连接，高起点、高标准、高质量的金阳新区，不仅提升了白云区的区域价值，同时也增强了市民在白云区投资置业的信心，许多购房者选择白云区作为居家置业的地方，一方面对金阳新区的建设开发充满信心，另一方面，也看中了在金阳新区的辐射带动下，白云未来的发展与升值空间。

二是白云楼市供需两旺。

近年来，白云区加快城市发展，加大旧城改造力度，为房地产业提供了巨大的发展空间。据了解，白云区自１９９９年开始进行旧城改造以来，房开建设力度不断加大，从１９９９年——２００３年共计开发了７３万平方米的商品房，总投资近６亿元。尤其是白云区中环路、七一路、南湖路、育才路以及行政中心等“四路一中心”项目的建设开发，使该区的城市面貌发生显著变化，也给该区的房开企业带来新的发展契机。同时南湖新区的建设，使得居住区逐渐南移，更加接近金阳新区，相应也带动房价上涨。

随着人们生活水平的提高，人们对于改善居住环境的要求也越来越强。白云区城市综合环境的改善，也改变了人们对白云的观念。过去白云区给人们最深的印象是一个大工业城区，商品房销售对象主要是本地居民，外地以及贵阳的购房者到白云购房置业的很少，但现在这种情况发生了转变。从２００３年的销售情况看，有１３个项目的商品房已开盘销售，整个销售量占预售总量的８０％左右。从购房人群看，除了白云本地尤其是一些大型工矿企业的职工购房外，贵阳以及周边区县的购房者数量也在增加。

三是白云楼市整体实力的提升。

近几年来，白云区加大招商引资的力度，积极营造良好的投资环境，使得越来越多的开发商把目光投向白云区，麒龙房开、青岛天林集团、津泉房开、遵义东方房开等一大批颇具实力的省内外房开企业入驻白云区，给白云区的城市建设开发注入了新鲜的活力。据初步统计，现在入驻白云的房开企业已有２８家，项目开发总用地面积５０３８７７．６４平方米，总建筑面积８９１６９１．７平方米。如今随着白云区旧城改造力度的不断加大，七彩湖花园、泰和花园、阳光花园、恒兴广场、云康新城等项目的续建工程，使白云区楼盘的整体水平得到大幅度提升。品牌房开企业进驻白云精心打造品牌楼盘，楼盘品质的提升也相应带来房价的上扬。

 四是受土地出让实行招拍挂市场化运作。钢材、水泥等原材料涨价等因素的影响。房开项目的建设成本相应有一定增加，也是白云房价上涨的因素之一。

 

 

第二部分　白云恒兴广场销售策划

鉴于白云区恒兴广场项目即将全面封顶之际，贵阳博雅广告媒体运营有限公司承接了该项目的后续销售之方案设计、媒体推广整合等事宜。

一、关于贵阳博雅广告媒体运营有限公司

贵阳博雅媒体运营有限公司是以户外媒体传播为主营业务的综合性广告有限公司。目前，已成为全省公共交通媒体网络（大巴，中巴，出租车，侯车廊广告）的独家代理商。同时，全面代理《贵州都市报》，《贵州商报》及《贵阳晚报》的广告发布事宜；全省八地州市户外看板网络媒体；全省八地州市电视广告网络媒体多项，多范围的广告媒体传播业务。公司成立发展至今，经营业绩不断攀升，经营范围不断拓展。

    博雅广告通过不断的进取拼搏，以独具优势的主流媒体，互动沟通的传播平台，为客户和消费者建立了亲和的商品关系，加强了两者之间的沟通，真正实现了产品传播的最终效应：实现了产品的销售价值。

    博雅广告不断增进与国内外大型广告公司的交流与合作，公司先后与TOM，PORTLAND OUTDOOR，麦肯.光明等大型广告公司进行业务合作与行业交流，促进公司开放化，同步化的发展进程。我们先后服务过的客户有：南方汇通，统一，康师傅，百事可乐，可口可乐，猫人，德芙，广药王老吉，贵阳康居房地产等等。

我们的宗旨是“创意时代，策划未来”。

二、关于恒兴广场

白云恒兴广场位于白云区白云南路，周边配套设施齐全：银行、永远、车站、菜场、医院、学校、长安步行街、其它楼盘等比邻，空气清新，视野开阔，具有良好的商务、居住环境。随着白云区投资环境软硬设施的改善，以及与金阳新区的有机结合，加上每年一度的国际风筝节的举办等，使得白云区的形象和知名度日益深入人心。事实证明，白云区的房地产已经有了明显的飞跃，而“恒兴广场”项目要在白云这一商家必争之地展露锋芒，实现优秀的销售业绩目标，一套完整的销售方案必不可少。

三、“恒兴广场”销售策划

（一）关于楼盘名称

事实证明，实际楼盘名称的精妙与否，在楼市“买方市场”时代，对偶项目运作的成败还真能起到一定作用。在贵阳，目前依然有很多楼盘在取名字上反映出相当的“守旧”和“狭隘”思想。比如喜好在方开商的名字后面加上“大厦”、“花园”之类的后缀，或干脆在屋业地点、街道名称之后加上“广场”、“小区”等名词。楼盘名称是居家及商务文化的一个前沿元素，一个名称精妙的楼盘，开发商会以其核心在项目的开发模式、施工质量、规划风格、单体特色、户型优势、促销策划、屋业管理水平等方面进行周密的部署。

总之，一个好的楼盘名称对促进销售及品牌文化延伸有着极其重要的意义。

“恒兴广场”就其名称来说，一、媚俗，没有创意，ＸＸ广场的称呼在贵阳乃至全国都太滥了；二、“恒兴广场”虽然有吉利吉祥之义，但不够档次，没有特色。因此博雅建议把“恒兴广场”这一名称改为“飞云堡”。因为：一、“飞云堡”是一个可居住又可以经营商务的楼盘；二、大气，有质感和动感；三、“飞云”紧密切合了白云去标志性的活动“放飞白云”风筝节的文化主题。

（二）关于楼盘定位

原则：一是要明显区别于其它楼盘，二是要能充分体现本楼盘的价值特色，三是要与消费者目标定位相结合。

“飞云堡”楼盘主题语：首推“贵阳地区首家可持续发展概念”楼盘，走可持续发展的营销战略之路。

理由：1、白云区各行业正处于发展过程当中，有着明显的后发优势；

　　　２、２００４年５月２４日文件，贵阳市金阳新区１７平方公里范围内市政道路及配套基础设施整体移交，意味着金阳新区“三纵六横”城市主干道已建成通车，供水、供电、煤气、通信等底下配套管网、绿化景观、道路照明等配套设施也同步建成。这也为白云区的市场价值延伸提供了有力的保障。

（三）销售进度控制及媒体执行方案

１、售前准备期。２００４年７月１日前

　　本阶段的销售计划进度为零，广告目标是在目标消费者心目中建立印象。这一阶段的印象建立必须具有广告的延伸渗透性。因此，广告媒体宜选择公交车身、户外看板、局域网络。

媒体优势评估：

Ａ－公交车身

★　公交公司每天票款收入一百万元左右，也就是有一百万人次乘车，这一百万人次都被迫强制接受车身广告和站台广告，加之公交车身是贵阳市民的主要交通工具，穿梭于各繁华市区人口密集的住宅小区是贵阳市民每天都在接受的媒体。它以其独特的活动性和在人们心目中的反复播放性，车身广告与站台是组合，其目的是告诉消费者什么产品正在上市或即将上市及市场势态，同时诱使消费者产生激情和行为。好的车身广告还是都市的一道亮丽的风景线。

★　广告表现风格：色彩鲜明，大气，有震撼力吸引力

★　广告投放时长：６个月

★　路线选择：

　　Ｂ－户外看板

★　处于繁华市区，人流量大，附近娱乐餐饮场所、商场／写字楼多，广告触达率及注目率高等

　  ★　广告表现风格：诱惑

　　★　广告投放时长：６个月以上

　　Ｃ－网络

　　★　传播速度快，浏览率高，更新方便，成本低

　　★　广告风格：标新立异，勾引消费者的好奇心

　　★　广告投放时长：１年

 

２、预定期。２００４年７月１日－２００４年７月１５日　　

本阶段的销售进度为：预定１５％左右

　　在第一阶段的长效宣传基础上，“恒兴广场”（飞云堡）已经在目标消费者心中建立了一定的印象。随着预售证的取得，首期预售展开；这一时期的广告媒体除了既有的公交车车身、户外广告牌和网络之外，应在报纸、电台有所投入。此时报纸和电台的广告有利于加深东方广场在消费者心目中已经建立起来的印象。这时的广告诉求为：恒兴广场卖给消费者的是什么样的房产。

媒体选择：贵州都市报、贵阳晚报、贵阳交通文艺广播电台

媒体优势分析：

Ａ－贵州都市报

★　发行量大，３６.８万份／天，覆盖面广

★　目标读者以工商管理人士、私营个体业主、政府公务员为主；

★　千人覆盖比例高。约83.4%

★　25-54岁年龄段具有中高档消费能力者覆盖比例为50.5%；

★　读者中月收入1001—2000元者28.2%，2001—3000元者21.4%，3001—5000元者22.3%，5000元以上者4%。

Ｂ－贵阳晚报

★　发行量最大，４２万份／天，覆盖面广；

★　读者忠诚度为８６.１９％（全省范围内）；读者手选率为８０.６４％；

★　读者职业状况：企业单位一般工作人员（３１.６％），工商业、服务业人员（２９.３％），学生（１４.２％）国有企业管理干部（１０.８％），科教文卫工作者（８.１％），其它（６％以下）

★　千人覆盖比例近90%，其中25—60岁年龄段具有中高档消费能力者比例为33%；

★　读者中月收入１０００元以下占２２.８％，１０００－１５００元者占２９.２％，１５０１－３０００元者占２５.７％，３００１－５０００元者占６.４％，５０００元以上者占３.８％

Ｂ－贵阳交通文艺广播电台

★覆盖贵阳市三县一市，音质、音量、发射质量均为贵阳地区之最；

★几乎所有的的士车司机都收听该台节目；

★出租车司机之间联系十分紧密，便于口碑传播；

★是贵阳地区收听率、信息最多的电台；

★对象主要是出租车、私家轿车、公（交）车；

★收听人群经济基础较雄厚。

广告文案依据阶段销售进度和销售目标设计，选择最佳时间段进行连续集中投放（不同的报纸，同版同规格，同设计风格）

３、强销期。２００４年７月１５日－２００５年１月１５日

　　销售进度：５５％－６５％以上

　　这一时期的时间长度为６个月，包括寒假（和春节），作为家庭成员的商人这一时期关注程度最高的媒体是电视和报纸和网络。在这６个月的时间里，主要抓住春节，可以联合有关单位搞一次白云区０４冬季房屋展示会。电视和报纸的宣传宜采用灵活缓冲的方式

Ａ－电视广告：选择贵州电视台４套的《家园》栏目，每天都告知消费者东方广场的销售进度和工程进度，让消费者有一种不买东方广场就会坐失商机的急迫感。

Ｂ－报纸广告：连续投放２０次，每次１／３版以上，每月３次，在必要时可适当增减发布的次数。

４、恒温期。２００５年１月１５日－２００５年５月１５日

　　销售进度：努力达到８０％－８５％以上。

这一时期的广告，主要目的有：

　　１、告诉消费者恒兴广场的销售进度。卖得好，证明有实力

　　２、让广大消费者知道已经入住的业主的满意度。口碑好，增诚信

　　３、提出买房激励计划

　　广告媒体选择，电视、报纸、车身

５、收尾期。２００５年５月１５日－２００５年９月１５日

　　销售进度：努力完成９５％以上，尽量达到１００％销售率

　　这一时期的广告主要诉求一种企业文化，为恒兴广场打圆场。以报纸为主。

 

 

四　媒体广告投放费用预算　　（媒体投放比例为公交１６：户外５：网络１：报纸３８：电台１４：电视２７）

 

 

 

 

 

贵阳博雅媒体运营有限公司　策划部

２００４年５月２４日